کنترل اجاره مسکن

دخالتهای دولت در بازار اجارۀ مسکن از مواردی است که من با علاقه دنبال می کنم. علتش این است که شکست سیاستهایی که "دست نامرئی عزیز" را نادیده می گیرد در این بازار خیلی زود آشکار می شود. بر مبنای مقدمات اقتصاد می توان با دقت قابل توجهی گفت چه اتفاقی در بازار می افتد و بعد هم نشست و تماشا کرد و گفت "من که گفته بودم این طوری می شه!".

دلیل اصلی آشکار شدن مشکلات سیاتهای خطا در این بازار این است که این بازار کاملاً غیر متمرکز و تا حد قابل قبولی رقابتی است. صدها هزار عرضه کننده و متقاضی در بازار هستند و دولت نقش انحصاری در آن ندارد. در نتیجه دولت تعیین کنندۀ مقدار و قیمت محصول نیست. مقدار و قیمت در بازار رقابتی تعیین می شود و عرضه و تقاضا تعیین کنندۀ آن است. عرضه و تقاضا هم از بهینۀ سازی تک تک عرضه کنندگان و تقاضا کنندگان بر می آید. البته سیاستهای دولت می تواند همانند یک عامل خارجی وارد محاسبات شده و تصمیمات خانوارها را متاثر کند ولی نمی تواند تعیین کنندۀ مقدار و قیمت کالا باشد. در نتیجه این دست نامرئی بازار است که مسلط است و فرمان می راند. و البته اطلاعات خوبی از این بازار در داده های آماری وجود دارد که به طور مستمر امکان دنبال کردن شرایط بازار را فراهم می کند.

حالا با این مقدمه از اقتصاد خرد مقدماتی بروید سراغ سیاستهای اخیر مسکن در تهران. آخرین سیاست اعلام شده این است که اجارۀ مسکن در تهران نمی تواند بیش از 9 درصد افزایش یابد. در صورت افزایش بیش از این مقدار مصداق گرانفروشی محسوب شده و طبق قانون تعزیرات با آن برخورد خواهد شد.

این هم از سیاستهایی است که مثل سایر سیاستهای کنترل قیمت در بازارهای غیر انحصاری ناموفق خواهد بود. دولت می تواند قیمت کالاهایی که در عرضۀ آنها انحصار دارد را کنترل کند ولی در تعیین قیمت کالاهای غیر انحصاری شکست خواهد خورد.

یک مالک و مستاجر را در نظر بگیرید. اجارۀ خانه بر مبنای توافق طرفین و با سیگنال گرفتن از بازار تعیین می شود. اگر اجاره ای که بر آن توافق می شود بیش از چیزی است که مسئول مربوطه اعلام می کند. بدیهی ترین کاری که اتفاق می افتد این است که به نوعی قانون دور زده شود. قراردادهای غیر رسمی نوشته خواهد شد. توافق خارج از بنگاه صورت خواهد گرفت. مابه التفاوت تحت عناوینی غیر از اجاره، مثلاً پول ماهانۀ خدمات مالکیت (!) رد و بدل خواهد شد. نوع قراردادها عوض خواهد شد. و انواع دیگر راههای بدیع ابداع خواهد شد. از آنجا که صدها هزار این این مالکان و مستاجران در بازار وجود دارد دولت نخواهد توانست رفتار آنها را کنترل کند. برایند رفتار این افراد است که تعیین می کند تعادل بازار در کجا می ایستد.

البته این اقدامات تمامی اثرات قانون را خنثی نخواهد کرد. قدرت چانه زنی مستاجر افزایش کمی خواهد داشت. بعلاوه هزینۀ مذاکره و رسیدن به توافق افزایش خواهد یافت. هم بدلیل وجود محدودیت خارجی در مذاکرات و هم به دلیل افزایش نا اطمینانی در بازار. برایند این نیروها الزاماً به نفع مستاجران نیست. مالکان به این تغییرات واکنش نشان می دهند. گروهی از مالکان اجاره دادن را به صرفه نخواهند دید و منازل خود را از بازار خارج خواهند کرد. این امر هم فشاری مضاعف به صورت کاهش عرضه بر بازار وارد خواهد کرد. فشار در جهت افزایش قیمت نتیجۀ قطعی این اتفاق است.

خلاصه، آقا جان، دستش نزن بدتر می شه!