مجتمع های اجاری

هر وقت صحبت از سیاستهای ناظر به بازار مسکن می شود، بحث از سیاستهایی می شود که خانه دار شدن را برای افراد ساده تر می کند. این سیاستها می تواند ناظر به بخش عرضه باشد، مانند مسکن مهر، یا ناظر به بخش تقاضا مثل تسهیلات بانکی برای خرید.

آنچه در آیندۀ بازار مسکن اهمیتی حداقل به اندازۀ مالکیت خانه دارد، تامین خانه های اجاری است. تاکنون همۀ سیاستهای بازار اجاری در جهت تقابل با صاحبخانه ها بوده است. این سیاست با ساختار اقتصاد و جمعیت ایران همخوانی ندارد.

اولین جنبۀ ساختار اقتصاد ایران که در این موضوع دخیل است، ساختار جمعیتی است. جمعیت ایران جوان است و کم کم دارد به سمت میانسالی حرکت می کند. این امر سبب می شود که روز به روز به تعداد افرادی که از خانوادۀ پدری جدا می شوند و به زندگی مستقل روی می آورند بیشتر شود. با توجه به اینکه افراد قبل از خانه دار شدن معمولاً مدتی را در خانه های اجاری زندگی می کنند، فشار تقاضای وارده بر خانه های اجاری بیشتر از فشار بر خانه های ملکی خواهد بود.

جنبۀ دوم، افزایش سن ازدواج است. این امر از یک طرف امکان زندگی با پدر و مادر را فراهم می کند ولی از سوی دیگر برای گروهی که به طور مجردی وارد بازار اجاره می شوند تغییر ساختار اجارۀ مسکن را، که تاکنون بر اجاره به زوجهای مزدوج بوده، الزام آور می کند.

جنبۀ سوم ساختار اقتصاد است که روز به روز به سمت دینامیک بیشتر پیش می رود. با تغییر ساختار اقتصاد از صنعت و کشاورزی به سمت خدمات، افراد بیشتر جابجا خواهند شد. در نتیجه داشتن مسکن ثابت ممکن است مانند سابق اولویت اول برخی از افراد نباشد. جابجایی مداوم با اجاره نشینی بیشتر سازگار است.

جنبۀ چهارم افزایش شهر نشینی است که همواره با افزایش اجاره نشینی همراه بوده است. نمودار زیر این را به روشنی نشان می دهد. اجاره نشینی در شهرها بیشتر از روستاها است، در تهران بیش ار سایر شهرها است و حتی در روستاهای نزدیک به شهرهای بزرگ هم مشابه شهرهای بزرگ است.

تاکنون بازار اجارۀ مسکن در ایران تقریباً به تمامی به شکل شخصی بوده است. یعنی فردی یک یا چند خانه داشته و آنها را اجاره داده است. شرکتهایی که خانه های زیاد و یا مجتمعهای بزرگ داشته باشند و کارشان اجارۀ این خانه ها باشد تقریباً وجود ندارد. علت این امر را باید در سیاستهای دولتی در زمینۀ اجارۀ مسکن جستجو کرد. صاحبخانه بودن و موجر بودن در ایران به معنای پولدار بودن تلقی شده و مذموم انگاشته شده است. سیاستهای مالیاتی هم داشتن تعداد زیادی خانۀ اجاری را تشویق نمی کند. همینکه هر از گاهی کلمۀ  "احتکار خانه" را می شنویم، گویای نوع نگاه به داشتن خانه های اجاری زیاد است.

این در حالی است که باید سیاستها در جهت راحت تر شدن اجارۀ خانه و بخصوص شکل گیری شرکتهای بزرگ که مجتمع های مسکونی اجاری را بسازند (یا بخرند) و برای خرید عرضه کنند، تغییر جهت دهد. اقتصاد مقیاسی که در این فرایند اتفاق می افتد بسیار قابل توجه است. وجود مجتمع های مسکونی اجاری در همه جای دنیا کار را برای موجر و مستاجر راحت می کند. آیندۀ اقتصادی و اجتماعی ایران هم چنین مجتمع هایی را ایجاب می کند.

بحث نرخ ارز بر مبنای نظریۀ برابری قدرت خرید

در روزهای اخیر که بحث نرخ ارز در روزنامه ها و مجلات ایران در جریان بوده به کرات به نظریۀ برابری قدرت خرید اشاره شده است. مفهوم توصیفی این نظریه این است که در بلند مدت تفاوت تورم داخلی و خارجی در نرخ ارز ظاهر می شود. مفهوم  سیاستگذاری آن این است که  اگر می خواهید کالای داخلی در مقابل کالای خارجی گران نشود، و در نتیجه بازار را به تولیدات خارجی واگذار نکنید، باید نرخ ارز را متناسب با تفاوت تورم داخلی و خارجی افزایش دهید.

توجیه مفهوم توصیفی نظریه بر اساس نظریۀ تقاضا صورت می گیرد که نظریۀ رفتار مصرف کننده است: اگر قیمت نسبی کالایی افزایش یابد، افراد آن را با کالای مشابه جایگزین می کنند. وقتی قیمت کالاهای داخلی به دلیل تورم افزایش یابند و همزمان به دلیل تورم پایین در کشورهای خارجی و نیز به واسطۀ ثبات نرخ ارز، افزایش قیمت کالاهای خارجی کمتر باشد، مردم کالای خارجی را جایگزین کالای داخلی می کنند. در نتیجه روز به روز تقاضا برای کالای خارجی و در نتیجه ارز بیشترمی شود. از سوی دیگر به دلیل مشابه تقاضای خارجیان برای کالاهای ما کمتر می شود و در نتیجه عرضۀ ارز از سوی صادر کنندگان کمتر می شود. افزایش تقاضا و کاهش عرضه ممکن است در کوتاه مدت به دلیل عرضۀ ارز نفتی، یا محدودیتهای واردات، یا تغییر در سایر عوامل دخیل در عرضه و تقاضای کالا و ارز به قیمت ارز منتقل نشود، ولی این کار در بلند مدت اتفاق خواهد افتاد. به عبارت دیگر این نظریه اثر سایر عوامل را انکار نمی کند، بلکه می گوید بسته به میزان تفاوت تورم خارجی و داخلی، بالاخره این تفاوت به بازار ارز منتقل می شود.

ویرایش سیاستگذاری این نظریه می گوید اگر می خواهید اتفاقی که در بالا توضیح داده شد به صورت شوک وارد بازار ارز نشود، سعی نکنید با افزایش نرخ ارز در بلند مدت مقابله کنید، چرا که در کوتاه مدت ممکن است بتوانید نرخ ارز را پایین نگه دارید (مثلاً با تزریق ارز بیشتر یا سرکوب تقاضا) ولی در بلند مدت دستتان برای کنترل رفتار مردم و در نتیجه بروز شوک در بازار ارز بسته است. در نتیجه وقتی می گوییم مثلاً نرخ ارز باید این مقدار باشد، مهم است که بدانیم داریم یک "سیاست اقتصادی" را توصیه می کنیم. هدف از چنین سیاستی هم روشن است: حفظ قیمتهای نسبی کالاهای خارجی و داخلی. می توانید سیاستی را توصیه کنید با هدفی دیگر. مثلاً می توانید بگویید پول نفت دارم و می خواهم مردم کالای خارجی بخرند و لذتش را ببرند؛ سیاستی که برای یک دهه عملاً پیاده شد، و اگر پول نفتمان بی انتها بود (یا از جای دیگری مثل افزایش شدید بهره وری ما یکدفعه می شدیم یک کشور ثروتمند مثل سویس!) من هم جزو طرفدارانش می شدم. یا از آن طرف، می توانید مثل چین بگویید می خواهم دلار ذره ذره وارد بازار شود تا نرخ ارز عمداً بیشتر از تورم افزایش یابد تا همه کالای تولید من را بخرند در حالیکه افراد کشور من نتوانند کالای خارجی بخرند، و این سیاست را برای چند دهه نگه دارید تا کالاهایتان در همه جا جاگیر شوند به دلیل مزیت قیمتی. به عبارت دیگر، وقتی که من می گویم قیمت ارز باید این مقدار باشد، فقط در پرتو چنین سیاستهایی است که معنا دارد.

موضوعاتی از قبیل اینکه اینکه چه نرخ تورمی در نظر گرفته شود (مثلاً کالاهای قابل مبادله یا تورم مصرف کننده)، یا اینکه بقیۀ عوامل بنیادی اقتصاد چطور در معادلات وارد شوند، و یا اینکه این سال یا آن سال را به عنوان پایه برای مقایسۀ تورمها در نظر بگیریم، جزئیات فنی قضیه است که می توانند موضوع مطالعه باشند، ولی نظریه را زیر سؤال نمی برند.

 در میان همۀ این حواشی، انتخاب سال پایه بیشتر از بقیه مورد توجه بوده است، در حالیکه اهمیت کمتری نسبت به بقیه دارد. من معمولاً سال 1381 را به کار می گیرم به این دلیل که در این سال یکسان سازی بازار ارز با موفقیت انجام شد. تمامی معاملات و نیز بودجه بندی دولت با نرخ واحدی انجام شد و اقتصاد هم دچار تنش و شوک نشد. ممکن است این را در مورد چهل سال پیش هم بگوییم، ولی شباهت اقتصاد امروز ایران با 1381 به مراتب بیشتر از شباهت آن با چهل سال پیش است. در نتیجه متغیرهای بنیادی که امروز ارز را متاثر می کنند، احتمالاً شبیه سال 1381 است. این امر سبب می شود در صورت اتکای صرف به نرخ تورم و بدون توجه به متغیرهای بنیادی نرخی را بدست بیاوریم، خطای کمتری داشته باشیم. حال اگر کسی بیاید بر مبنای اصول اقتصادی اثبات کند که به جای 1381 باید 1385 یا 1370 یا هر سال دیگر را مبنا بگذاریم، می گویم بسیار خوب. این مسئله حاشیه است، و به قول علما علیکم بالمتون ولا بالحواشی!

پس نوشت: نوشته های ارزی این روزها متنوعند و قابل توجه. بحث اخیر در روزنامۀ دنیای اقتصاد، صحبت هاشم پسران در این باره و دیگر مسائل روز اقتصاد، و نیز فراخوان مسعود نیلی برای بحث نرخ ارز را از دست ندهید (من به این فراخوان قبل از اعلامش پاسخ دادم با نوشتۀ مقالۀ قبلی در دفاع از عدم کاهش نرخ ارز). هفته نامۀ تجارت فردا هم بحث نرخ ارز را بررسی کرده است که من لینکش را ندارم.

در دفاع از سیاست ارزی بانک مرکزی

نوشتۀ زیر را در دفاع از اظهار نظر اخیر رئیس بانک مرکزی نوشتم که گفته بود قیمت سه هزار تومان برای دلار قیمتی معقول است. این نوشته به عنوان سرمقالۀ روزنامۀ دنیای اقتصاد چهارشنبه دهم مهر چاپ شد.

در دهه های هفتاد و هشتاد میلادی بیش از نیمی از کشورهای دنیا، همگی کشورهای در حال توسعه،  بازارهای ارز کنترل شده، و به واسطۀ آن دوگانگی بازار رسمی و آزاد ارز، را تجربه کردند. تمامی این کشورها، بجز دوتا، فقط زمانی دست به اصلاح بازار ارز زدند که اقتصادشان دچار بحران شد. علت این تاخیر روشن بود. سیاستمداران حاضر نبودند محبوبیتی که با دفاع از "پول پر ارزش" نصیبشان می شد را فدای منافع بلند مدتی کنند که بازار ارز آزاد در آینده نصیب اقتصادشان می کرد. دفاع از تصمیمات اقتصادی درست که در کوتاه مدت مخالف ایجاد می کند، و منافعشان در بلند مدت، و احتمالاً به صورت غیر محسوس، ظاهر می شوند، هم دانش می خواهد و هم شجاعت. به همین دلیل چنین تصمیماتی نادرند.

نظر اخیر رئیس کل بانک مرکزی مبنی بر اینکه قیمت دلار در حدود سه هزار تومان قیمتی معقول است، از جملۀ این تصمیمات نادر است. در هفته های گذشته که به دلیل امید به کاهش تحریمها و ثبات اقتصادی نرخ ارز در بازار آزاد کاهش یافته است، اعلام خوشحالی از این اتفاق و تلاش در جهت کاهش بیش از پیش آن می توانست برای بانک مرکزی محبوبیتی بسیار به همراه داشته باشد. هر چه نباشد کم نیستند افرادی که هر گونه کاهش نرخ ارز، حتی اگر هزینه ای گزاف برای اقتصاد داشته باشد، را تحت عنوان افزایش ارزش پول ملی تحسین می کنند. رئیس کل بانک مرکزی به چنین محبوبیتی پشت پا زد و اعلام کرد که نرخ کمتر از سه هزار تومان برای ارز به نفع اقتصاد نیست و بانک مرکزی از آن حمایت نمی کند. این نظر از دید اقتصادی درست و از دید سیاسی شجاعانه بود.

در کشوری مانند ایران، که دولت انحصار دار عرضه است، صحبت از نرخ ارز بازار در معنای اقتصادی آن چندان دقیق نیست. این البته به این معنی نیست که هر قیمتی ارزی برای اقتصاد مناسب است. مدلهای اقتصادی می توان یافت که ربط نرخ ارز را از یک سو با متغیرهای عمدۀ اقتصاد، و از سوی دیگر با اهدافی که تصمیم گیرندگان برای اقتصاد دارند، نشان دهند. بر مبنای این مدلها می توان سناریوهای ارزی تعیین کرد که اهداف خاصی را دنبال کنند. مستقل از اینکه از چه مدلی استفاده شود، دو نکته در تعیین نرخ ارز نباید فراموش شود. نخست اینکه قیمت هدف گذاری شده نمی تواند با قیمت بازار آزاد تفاوت زیادی داشته باشد. اولین اثر اعمال قیمت پایین ایجاد بازار دوگانه است، و مضار بازار دوگانه برای اقتصاد روشنتر از آن است که نیاز به توضیح داشته باشد. نرخ ارز باید طوری تنظیم شود که بانک بتواند با خرید و فروش معمول ارز قیمت واحدی را در بازار تضمین کند.

نکتۀ دوم این است که نرخ ارز قیمت کالاهای تولید داخل در مقایسه با کالاهای خارجی را تعیین می کند، در نتیجه سیاستگذاری ارزی نمی تواند مستقل از برنامۀ کشور برای واردات و صادرات تعیین شود. تقریباً تمامی کشورهای جهان از اینکه ارزش پولشان به شدت تقویت شود پرهیز دارند چرا که این امر صادراتشان را تضعیف و وارداتشان را تقویت می کند. برخی از کشورها مانند چین برای چند دهه ارزش پولشان را پایین نگاه داشتند تا بتوانند وارد بازارهای سایر کشورها شوند. دم دستی ترین راه برای یافتن اینکه نرخ ارز به نفع تولید داخلی است یا به نفع خارجیان، مقایسه تغییرات نرخ ارز با تفاوت تورم داخل کشور با تورم کشورهای طرف مبادله است. اگر تورم داخلی بیشتر باشد نرخ ارز باید حداقل به اندازۀ این تفاوت افزایش یابد تا تولید کنندۀ داخلی بازارها را به خارجیان وا نگذارد.

با توجه به این نکات، نرخ حدود سه هزار تومان برای دلار که رئیس کل بانک مرکزی از آن دفاع کرده است، در حال حاضر قابل قبول است. آنچه باقی می ماند این است که برای بازار دوگانه هم چاره ای اندیشیده شود. بانک مرکزی نشان داده است که قواعد اقتصادی را در اصلاح امور اقتصادی به رسمیت می شناسد و ملاحظات سیاسی را مانع اعمال آنها نمی بیند. یکی کردن بازارهای موازی ارز از الزامات غیر قابل اجتناب اصلاح وضع اقتصادی است که بانک مرکزی باید در اولین فرصت انجام دهد. گفته های اخیر معاون بانک مرکزی حاکی از این است که بانک اراده و شجاعت انجام این اصلاح مهم را دارد.

چند مشاهده

در سفر بسیار کوتاه تابستانی به ایران می شد برخی از تغییرات در رفتار اقتصادی مردم نسبت به دو سال قبلش را دید. برای من که در سه سال گذشته برای مدت کوتاهی در ایران بوده ام، این امر مثل باز شدن یک پنجره برای مدتی کوتاه است. هر دفعه که این پنجره باز می شود چیزهایی که تغییر کرده اند به چشم می آیند.

مشاهدۀ اول: لامپهای پر مصرف جای خود را به لامپ کم مصرف می دهند. گران بودن این لامپها مشکلی است که همه جا وجود دارد، ولی با وجود این، افزایش قیمت سبب شده است که جایگزین کردن لامپهای عادی با لامپهای پر مصرف به صرفه باشد (شرکت برق می تواند به هر خانواده چند لامپ کم مصرف به قیمت ارزان بدهد. مشوقهای کاهش مصرف مثل این همه جا استفاده می شود) این رفتار نمونه ای است از اثر قیمت بر مصرف. نکته در اینجا است که این اثر خوشایند هیچکس نیست. به اصطلاح از سر اجبار است نه به اختیار. ولی مگر تمامی رفتارهای اقتصادی همین نیست؟ همۀ ما دوست داریم همه چیز را به وفور داشته باشیم. محدودیتهای اقتصادی می گویند اگر بخواهی چیزی را داشته باشی باید چیزی را از دست بدهی. مصرف برق بیشتر به قیمت ارزان معادل است با صرف منابع روزافزون برای تولید آن و در نتیجه کاهش منابع برای سایر مصارف و یا قطعی برق. (یادش بخیر چقدر آن قدیمها تلویزیون آواز خواند که " هرگز نشه فراموش - لامپ اضافه خاموش". کو گوش شنوا!)

مشاهدۀ دوم: تعویض یخچالهای فرسوده با یخچال نو. یخچالی داشتیم با قدمت سی چهل ساله. (چقدر هم سخت جان بود این یخچال که زیر دست ما دوام آورد این همه سال). تا همین پارسال کار می کرد و خیلی هم خوب کار می کرد. تنها ایرادش این بود که مصرفش با استانداردهای چهل سال پیش قابل قبول بود. با قیمت برق سه سال پیش هنوز این یخچال قابل قبول بود. ولی با قیمت برق امروزه باید می رفت. همین کار را من چهار سال پیش که خانۀ فعلی مان را در آمریکا خریدم، انجام دادم. اینجا یخچال روی خانه منتقل می شود. در خانه ای که من خریدم دو یخچال بود، یکی از این یخچالهای قدیمی پر مصرف و دیگری جدید و کم مصرف. همان ماه اول یخچال پر مصرف را از برق کشیدم. چندی بعد که برق گرانتر شد شرکت برق اطلاعیه داد که پولی هم می دهد که بیاید و یخچالهای پر مصرف را جمع کند ببرد. منظور اینکه حساب و کتاب کردن پول برق در همۀ کشورها کاملاً طبیعی است و هر کسی با هر درآمدی این کار را می کند. پول نفت سبب شده بود که ما این کار را در ایران نکنیم.

مشاهدۀ سوم: خانه های ما در ایران درز دارد و انرژی هدر می رود. تا کنون به دلیل ارزان بودن انرژی کسی به فکر چاره نبود. در دورانی که ایران بودم، هم توی مؤسسه و هم توی خانه، بخاری را روشن می کردم و وقتی گرم می شد گاهی پنجره را باز می گذاشتم تا کمی "هوا عوض شود". آمریکا که آمدم دیدم از این خبرها نیست. اگر اتاقی هست که استفاده نمی شود، بهتر است گرم نشود. در نتیجه اکثر مواقع بجز اتاق نشیمن اصلی بقیۀ خانه در زمستان سردند. امسال دیدم که اطرافیان در ایران به فکر افتاده اند که چطور می توان درزها را پوشاند. از پلاستیک گرفته تا اسفنجهای ویژۀ درز گیری دارد فراگیر می شود. مدت زمانی طول می کشد که روش ساختن خانه برگردد به آنچه برای هزاران سال در ایران داشتیم: اتاقهایی با پنجره های کوچک. دیوارهای ضخیم که روش ساخت سنتی خانه بود امکان تکرار ندارد. در نتیجه می رویم به سمت استفاده از عایقهای حرارتی. کم کم تکنولوژیهای سادۀ کنترل اتلاف انرژی هم ایجاد می شود.

مشاهدۀ چهارم: هنوز صحبت زیادی در مورد استفادۀ کمتر از ماشین شخصی شنیده نمی شود. افزایش قیمت بنزین با افزایش تورم تقریباً خنثی شده است.

مشاهدۀ پنجم (بی ربط به انرژی و یارانه): اینترنت استفاده مثبت بسیار و البته استفاده های منفی (ساده تر شدن برخی از انواع جرم نمونه ای از آن است) دارد. مثل هر تکنولوژی دیگر می توان با کمی تنظیم از فواید آن بیشتر بهره برد. خرید و فروش اینترنتی بخصوص در مورد کالاهای دست دوم که در همه جا بسیار فراگیر شده در ایران هم دارد شروع می شود. نمونۀ بسیار مثبتی که دیدم استفادۀ گروهی از مادران جوان برای ایجاد ارتباط با هم و رفع نیازهای دارویی همدیگر و دوستانشان بود. شبکه ای از مادران تشکیل شده بود که اگر کسی دارو یا شیر خشک یا حتی وسایلی نیاز داشت که به دلیل مشکلات دارویی در بازار پیدا نمی شد، می توانست از دیگران کمک بخواهد. اینترنت کارها را ساده می کند، چه کارهای مثبت و چه منفی. امیدوارم تا دیر نشده مسئولان بفهمند چقدر داریم عقب می افتیم با ایجاد محدودیت روی اینترنت.