هر ساله تقریباً در همین زمان، یعنی زمان تغییر محل سکونت مستاجران و زمانی که مردم بیش از مواقع دیگر دنبال خرید خانه هستند، افزایش قیمت اجاره و خرید خانه ها تبدیل می شود به موضوع داغ. مستاجران از افزایش "بی رویۀ" اجاره شاکی می شوند و متقاضیان خرید خانه از قیمتهای "سرسام آور" خانه ها. سیاستگذاران و تصمیم گیران هم شروع می کنند به معرفی انواع سیاستهایی که شاید این بازار سرکش را کمی رام کنند.
سال گذشته صحبت از کنترل خانه های خالی و عرضۀ (اجباری؟) آنها برای اجاره شد؛ بحث فشار بر بنگاههای معاملات مسکن برای عدم افزایش قیمت شد؛ سخن از عرضۀ باغ خانه های هزار متری به مردم به میان آمد؛ و برای افزایش اجاره بها سقف تعیین شد. همانطور که می شد حدس زد همۀ اینها و سیاستهای مشابه بی اثر ماند.
امسال هم صحبت از کنترل قیمت و تعزیرات و تعیین سقف رشد اجاره بها و امثال آنها است و انتظار می رود که باز هم بی اثر بماند. اما امسال چیز دیگری به این موارد اضافه شده است که احتمالاً اثرش بیش از همۀ سیاستهای دیگر است.
از دیروز سایتی به نام "سامانۀ اطلاعات بازار مسکن" توسط وزارت راه و شهرسازی راه اندازی شده است. این سایت اطلاعات مربوط به املاک و قیمت خرید و فروش شده یا اجاره داده شده را در بر دارد. مراجعه به این سایت به قدری بوده که دستیابی به آن در ساعاتی غیر ممکن شده است.
چنین حرکتی می تواند قدرت چانه زنی خریداران را افزایش دهد و در عین حال از مغبون شدن برخی فروشندگان که اطلاعات خوبی از بازار ندارند جلوگیری کند. هر دو اینها به نفع اقتصاد است. در عین حال نباید انتظار داشت که انقلاب بزرگی در بازار مسکن تهران اتفاق بیافتد.
علت اینکه انقلاب بزرگی در بازار رخ نخواهد داد این است که روند بلند مدت قیمت به عرضه و تقاضا بستگی دارد. البته بخشی از هزینه های مبادله در این میان می تواند بر قیمت سوار شود. کاهش این هزینه ها ممکن است کمی در قیمت اثر بگذارد. اثر مهمتر افزایش اطلاعات کاهش نوسان قیمت (دقیقتر بگویم کاهش واریانس) است.
روند بلند مدت قیمت مسکن را عرضه و تقاضا تعیین می کند. در عین حال ممکن است خریدارانی به دلیل نا آشنایی با بازار خانه ای را به قیمتی بالاتر از قیمت "ارزیابی شده" بخرند (قیمت ارزیابی شده برای یک خانه در بازار مسکن آمریکا بر مبنای مشخصات خانه و در مقایسه با خانه های مشابه و با اعمال تصحیحات معمول بدست می آید. شرکتهایی هستند که این کار را می کنند و معمولاً بانکهای وام دهنده بر مبنای قیمت ارزیابی شده سقف وام را تعیین می کنند. همین مفهوم را می توان برای خانه های هر جای دیگری هم استفاده کرد. سایت ذکر شده تا حدی این کار را ساده می کند).
معمولاً کسی که می خواهد خانه بخرد به احتمال زیاد وقت و انرژی قابل توجهی را برای گردآوری اطلاعات صرف می کند و در نتیجه خیلی هم با بازار ناآشنا نیست. مزیت سایت این است که هزینۀ گردآوری این اطلاعات را به شدت کاهش می دهد (هر کس که در تهران به دنبال خانه گشته باشد می داند که گردآوری این اطلاعات چقدر هزینه بر است. بخصوص سر و کله زدن با برخی بنگاهی ها واقعاً اعصاب فولادی می خواهد. تجربۀ شخصی پشت این ادعا است!). کاهش هزینه های جمع آوری اطلاعات سبب می شود که خریداران خریدی مناسبتر انجام دهند. بخصوص خریدارانی که با محدودیت زمانی روبرو هستند بیشترین استفاده را از شرایط جدید خواهند برد.
طرف فروشنده هم می تواند در این میان سود ببرد. توضیح اینکه کم اتفاق نمی افتد که فروشنده ای بنا به اطلاعات غلطی که از طرف بنگاهدارها می گیرد، قیمتی پایینتر از قیمت قابل فروش طلب می کند (به کرات شنیده ام که افرادی خانۀ خود را بر مبنای توصیۀ مشاوران مسکن ارزان فروخته اند. خریدار چنین املاکی هم معمولاً آشنایان مشاور مسکن یا کسی است که حاضر است "زیر میزی" مناسبی بدهد.) افزایش اطلاعات از طریق سایت چنین مواردی را هم کاهش می دهد.
در این میان البته مشاوران مسکن بازندگان هستند چرا که رقیبی کم هزینه پیدا کرده اند. وجود چنین سایتی و کسترش خدمات آن برخی از آنها را به بیرون از بازار می راند و بسیاری را هم وادار می کند که خدمتهای بهتر با قیمت پایینتر را عرضه کنند.
پیشنهاد من این است که این سایت بخشی را هم به عرضۀ مستقیم مسکن اختصاص دهد. افرادی که مسکن قابل عرضه دارند می توانند وارد سایت شوند و مشخصات مسکن و قیمت مورد نظر و سایر اطلاعات را وارد کنند و از خریداران بخواهند که با آنها تماس بگیرند. همچنین سایت می تواند دستورالعمل دقیق و شفاف نحوۀ انتقال مالکیت یا بستن قرارداد اجاره را هم به مراجعه کنندگان ارائه دهد. چنین کاری سبب حذف واسطه های پر هزینه از بازار می شود و می تواند منجر به توافق بر قیمت پایین تر شود (به جای اینکه اجارۀ یک ماه به واسطه پرداخت شود، طرفین می توانند روی قیمت پایین تر توافق کنند.)
وزارت راه و شهرسازی، دست مریزاد.
