باز هم سیاست جدید در بازار مسکن

برای آنهایی که با اقتصاد سر و کار دارند سؤال از سیاست و بویژه سوال از اثر گذاری سیاست سؤالی اساسی است. قبل از اجرای هر سیاستی باید پرسید که آیا این سیاست می تواند به اهداف مورد نظر بیانجامد یا نه. تا اینجای کار را احتمالاً همه قبول دارند. مشکل در جواب به این سؤال است. هیچ سیاستگذاری نمی گوید سیاستم قابل اجرا نیست. به این ترتیب سؤال به این بر می گردد که چه سیاستهایی قابل اجرا است و چه سیاستهایی نه.

البته پاسخ ساده این است که هر سیاستی قابل اجرا است اگر مجری هزینه هایش را بپردازد. فقط گاهی این هزینه ها آنقدر زیادند که اجرای سیاست عملاً غیر ممکن است. بعلاوه سیاستی که گروه خاصی را هدف می گیرد بدون اینکه ابزار تغییر رفتار آن گروه را در دست داشته باشد، سیاستی غیر مؤثر است.

از این مقدمه که بگذریم، برخی سیاستها هستند که داد می زنند طراحی شده اند برای اجرا نشدن. دخالت در بازار مسکن اجاری از این سیاستها است.

سال گذشته راندند روی کنترل خانه های اجاری. چند شماره تلفن اعلام کردند برای مردم که خانه های خالی را لو بدهند و دولت بیاید آنها را "با توافق صاحبانشان" اجاره بدهد. بعد هم بستۀ سیاستگذاری اعلام کردند که شاهکارش این بود که تا اطلاعات هفت پشت مستاجر را طلب می کرد. بعد از آن نوبت تغییر نسبت اجاره به پول پیش رسید. حالا هم گیر داده اند به قراردادهای اجاره که باید دوساله شود.

مدت بهینۀ قرارداد برای هر موجر و مستاجر متفاوت است. این مدت تابعی است از مشخصات اقتصادی و اجتماعی موجر و مستاجر. تعیین مدت قرارداد همانقدر غیر کارآمد است که کنترل قیمت. اینکه بیشتر قراردادها یک ساله است به این دلیل است که مردم می توانند برای یک سالشان برنامه ریزی کنند (غالباً تحت تاثیر مدرسه رفتن فرزندان) ولی برنامه ریزی بیش از یک سال با عدم اطمینان زیادی روبرو است.

راه حل کارآمد این است که آن را به مذاکرۀ بین مالک و مستاجر واگذار کنیم. بسیاری از موجران و مستاجران ممکن است قراردادهای بیشتر از یک سال ببندند. همچنین برخی مالکان مستاجران ممکن است بر زمان کمتر از یک سال توافق کنند. مهم این است که این قراردادها هر چه باشند توسط حاکمیت تضمین و در صورت بروز اختلاف اعمال شوند.

حال چه می شود اگر دولت بخواهد قراردادهای دو ساله را تحمیل کند. جواب روشن است. قراردادی که با توافق طرفین نوشته می شود قرارداد بهینه است (با احتیاطهای لازم). هر سیاستی که منجر به انحراف از این قرارداد می شود به طرفین هزینه تحمیل می کند. در نتیجه طرفین در دور زدن آن سرمایه گذاری می کنند. به عبارت دیگر منابعی از جامعه صرف خنثی کردن سیاست خواهد شد.

در مورد قراردادهای دو ساله هم مستاجران و مالکانی که آن را نمی خواهند سعی خواهند کرد با تغییر قیمت یا وارد کردن تبصره هایی در قرارداد آن را به حالت بهینه نزدیکتر کنند. مذاکره بر قیمت و تبصره ها هزینه بر است. در نتیجه احتمال توافق کاهش می یابد. نتیجۀ محتمل آن کاهش بیشتر عرضه مسکن اجاری است. این نتیجه قطعاً به نفع موجر و مستاجر نیست و در تضاد کامل با سیاستهای دولت در بازار  مسکن است