راه حل مشکل خانه های خالی
شنبه, ۲۶ تیر ۱۳۸۹، ۱۱:۳۸ ب.ظ
وزارت مسکن با اعلام دو شماره تلفن از مردم خواسته است که در صورت مشاهدۀ خانه های خالی در مجتمع های مسکونی با این شماره ها تماس بگیرند تا "زمینه برای برخورد با محتکران مسکن" فراهم شود. هدف از این سیاست وارد کردن خانه های خالی به بازار مسکن و در نتیجه کاهش اجاره بها است. این سیاست هم مانند بسیاری از سیاستهای مشابه، که مجوز دخالت نامناسب دولت در موارد نامناسب را صادر می کند، در بهترین حالت بی اثر است.
بیایید نگاهی به انگیزه های صاحبان این خانه های خالی بیاندازیم. این افراد خرید و نگهداری خانه را به عنوان نوعی سرمایه گذاری می بینند. تا اینجای کار عمکرد آنها مثبت است چرا که سرمایه گذاری برای تولید آینده لازم است. افراد پول خود را، که در شرایط تورمی پیوسته کم ارزشتر می شود، به کالایی تبدیل می کنند که حداقل به اندازۀ تورم و احتمالاً بیش از آن افزایش قیمت خواهد داشت. به این ترتیب علاوه بر حفظ قدرت خرید، درآمدهای آیندۀ خود را هم افزایش می دهند. تا اینجای کار هم ایرادی به آنها وارد نیست. به علاوه این کار باعث گسترش ساخت و ساز می شود که از مهمترین عوامل افزایش تولید و اشتغال است.
آیا خالی ماندن خانه امری مثبت است؟ قطعاً نه. این امر فقط باعث کاهش رفاه مستاجرین (با افزایش اجاره بها) نمی شود، بلکه کاهش درآمد و در نتیجه کاهش رفاه صاحب خانه را هم به دنبال دارد. اجاره دادن این خانه ها می تواند از یک طرف باعث افزایش عرضۀ خانه و در نتیجه افزایش رفاه مستاجرین، شود و از طرف دیگر یک درآمد قابل اتکا برای صاحبان خانه فراهم کند. به عبارت دیگر، این مسئله رفاه یک گروه را به نفع گروه دیگر کم نمی کند، بلکه رفاه هر دو طرف را کاهش می دهد و کارآمدی اقتصادی را کم می کند.
اما چرا صاحبان خانه از درآمد خانه ها چشم می پوشند و خانه ها را اجاره نمی دهند؟ اجاره ندان خانه قطعاً انتخاب اول صاحبان خانه های خالی نیست. باید به دنبال یافتن انگیزۀ رفتار این افراد باشیم.
محتمل ترین جواب این است که درآمد ناشی از اجاره "به درد سرهایش نمی ارزد،" که با توجه به قابل توجه بودن اجاره ها در برابر درآمدها، نشان از هزینه های بالای اجاره دادن خانه می دهد. افرادی که خانه اجاره داده اند احتمالاً دیده اند یا شنیده اند که اگر گیر مستاجر "ناباب" بیافتند، باید هزینه های مالی و روانی بالایی را متحمل شوند. ممکن است نتوانند اجاره را بگیرند، یا در گرفتن آن با مشکل مواجه شوند، یا در دراز مدت نتواند اجاره را متناسب با افزایش اجاره ها افزایش دهند. و البته شایع ترین مورد این است که مستاجر خساراتی به خانه وارد کند که هزینه های زیادی را بر صاحب خانه تحمیل کند. به این سیاهه می توانید موارد شدیدتری مثل تملک خانه با سند سازی را هم بیافزایید که هر چند احتمال آن کم است ولی به دلیل ضرر زیاد آن در صورت وقوع، در محاسبات وارد می شود. مجموع این عوامل را وقتی کنار هم بگذاریم سبب می شود که خالی گذاشتن خانه بر اجاره دادن آن ارجحیت داشته باشد.
این مشکلات مختص ایران و مختص خانه نیست. در هر قراردادی که طرفین نتوانند نظارت کافی بر عملکرد طرف مقابل داشته باشند، هزینه هایی بر طرفین اعمال می شود که اگر زیاد باشد مانع شکل گیری قرارداد خواهد شد، و کاهش رفاه هر دو طرف را به دنبال خواهد داشت.
حال راه حل این مشکل چه می تواند باشد؟ جواب را باید در تسهیل ثبت و اعمال قراردادها جستجو کرد. اگر صاحب خانه و مستاجر بتوانند با هم قراردادی ببندند که شرایط مورد نظر هر دو طرف در آن ثبت شود و این قرارداد توسط حاکمیت، با هزینه های پایین برای طرفین، اعمال شود، هر دو طرف انگیزه خواهند داشت که وارد مبادله شوند. تهیه و تنظیم چنین قراردادهایی مشکل نیست. هر حقوقدان و وکیلی می تواند چنین قراردادهایی را آماده کند. قوۀ قضائیه هم می تواند نمونه هایی از آن را در دسترس عموم بگذارد. آنچه مهم است اعمال این قراردادها است و فراهم آوردن برای حل مشکل خانه های خالی ضروری است.
آیا سیاست اعلام دو شماره تلفن برای خبر دادن از خانه های خالی این مشکل را رفع می کند؟ قطعاً نه.
اول، بسیاری از همسایگان حاضر نخواهند بود که به نفع احتمالی یک مستاجر ناشناس، با صاحبان خانه درگیر شوند. این کار احتمالاً سودی برای آنها نخواهد داشت، بلکه به دردسرهای آنها خواهد افزود. تنها افرادی که با صاحب خانۀ خالی مشکل دارند ممکن است این کار را بکنند.
دوم، مستاجری که امید دارد بتواند در خانۀ خالی ساکن شود، قطعاً حاضر به درگیری با صاحب خانه نخواهد بود.
سوم، همیشه راههایی وجود دارد که خالی ماندن یک خانه را توجیه کند. مثلاً صاحب خانه می تواند چند پاکت گچ یا چند سطل رنگ یا موارد مشابه را در خانه بگذارد و تمارض کند که در حال تعمیر خانه است. (مسلماً صاحبان خانه بهتر از من می توانند این نوع بهانه ها بیابند.)
چهارم، به فرض دولت چند خانۀ خالی را شناسایی کرد، با آنها چه کار خواهد کرد؟ چگونه تشخیص خواهد داد که دلیل قانع کننده ای برای خالی ماندن آن وجود ندارد؟ آیا آن را بدون اجازۀ مالک اجاره خواهد داد؟ چگونه مالک را وادار به اجارۀ خانه خواهد کرد؟ چه نوع قراردادی با مستاجر خواهد بست؟ آیا برای مدت طولانی بر آن نظارت خواهد داشت؟
پنجم، به فرض محال دولت بتواند همۀ خانه های خالی را شناسایی کرده و آنها را اجاره دهد. این نقض حق مالکیت است و باعث خواهد شد که مردم در آینده پولهای خود را کمتر وارد بازار مسکن کنند. سرمایه گذاری و تولید در این بخش کاهش خواهد یافت و قیمتها افزایش بیشتری خواهد داشت.
این موارد کافی است تا در کارآمدی و موفقیت این طرح تردید کنیم. به نظر من در صورت اصرار بر اجرای این سیاست، در نهایت وزارت مسکن به جای کارهای ضروری تر، درگیر تعدادی دعوای بی سرانجام و بی حاصل خواهد شد که نه به نفع موجر است، نه به نفع مستاجر، نه به نفع دولت، و نه به نفع اقتصاد ایران.
[حاشیه: این سیاست فقط یک فایده دارد و آن اینکه در صورت اجرا، زمینۀ خوبی برای یک تز پایان تحصیلات است. هم آمار اجاره در مناطق مختلف دسترس است، هم آمار قیمت خانه موجود است، و هم نمونۀ کنترل وجود دارد. می توان از آن یک تز خوب تجربی درآورد. ادبیات "ارزیابی سیاست" هم فراوان است و داغ. از آنجا که چنین سیاستی خیلی بعید است در جای دیگری اعمال شود، مقاله نوشته شده در باب آن حتماً خواهان زیادی خواهد داشت.]
بیایید نگاهی به انگیزه های صاحبان این خانه های خالی بیاندازیم. این افراد خرید و نگهداری خانه را به عنوان نوعی سرمایه گذاری می بینند. تا اینجای کار عمکرد آنها مثبت است چرا که سرمایه گذاری برای تولید آینده لازم است. افراد پول خود را، که در شرایط تورمی پیوسته کم ارزشتر می شود، به کالایی تبدیل می کنند که حداقل به اندازۀ تورم و احتمالاً بیش از آن افزایش قیمت خواهد داشت. به این ترتیب علاوه بر حفظ قدرت خرید، درآمدهای آیندۀ خود را هم افزایش می دهند. تا اینجای کار هم ایرادی به آنها وارد نیست. به علاوه این کار باعث گسترش ساخت و ساز می شود که از مهمترین عوامل افزایش تولید و اشتغال است.
آیا خالی ماندن خانه امری مثبت است؟ قطعاً نه. این امر فقط باعث کاهش رفاه مستاجرین (با افزایش اجاره بها) نمی شود، بلکه کاهش درآمد و در نتیجه کاهش رفاه صاحب خانه را هم به دنبال دارد. اجاره دادن این خانه ها می تواند از یک طرف باعث افزایش عرضۀ خانه و در نتیجه افزایش رفاه مستاجرین، شود و از طرف دیگر یک درآمد قابل اتکا برای صاحبان خانه فراهم کند. به عبارت دیگر، این مسئله رفاه یک گروه را به نفع گروه دیگر کم نمی کند، بلکه رفاه هر دو طرف را کاهش می دهد و کارآمدی اقتصادی را کم می کند.
اما چرا صاحبان خانه از درآمد خانه ها چشم می پوشند و خانه ها را اجاره نمی دهند؟ اجاره ندان خانه قطعاً انتخاب اول صاحبان خانه های خالی نیست. باید به دنبال یافتن انگیزۀ رفتار این افراد باشیم.
محتمل ترین جواب این است که درآمد ناشی از اجاره "به درد سرهایش نمی ارزد،" که با توجه به قابل توجه بودن اجاره ها در برابر درآمدها، نشان از هزینه های بالای اجاره دادن خانه می دهد. افرادی که خانه اجاره داده اند احتمالاً دیده اند یا شنیده اند که اگر گیر مستاجر "ناباب" بیافتند، باید هزینه های مالی و روانی بالایی را متحمل شوند. ممکن است نتوانند اجاره را بگیرند، یا در گرفتن آن با مشکل مواجه شوند، یا در دراز مدت نتواند اجاره را متناسب با افزایش اجاره ها افزایش دهند. و البته شایع ترین مورد این است که مستاجر خساراتی به خانه وارد کند که هزینه های زیادی را بر صاحب خانه تحمیل کند. به این سیاهه می توانید موارد شدیدتری مثل تملک خانه با سند سازی را هم بیافزایید که هر چند احتمال آن کم است ولی به دلیل ضرر زیاد آن در صورت وقوع، در محاسبات وارد می شود. مجموع این عوامل را وقتی کنار هم بگذاریم سبب می شود که خالی گذاشتن خانه بر اجاره دادن آن ارجحیت داشته باشد.
این مشکلات مختص ایران و مختص خانه نیست. در هر قراردادی که طرفین نتوانند نظارت کافی بر عملکرد طرف مقابل داشته باشند، هزینه هایی بر طرفین اعمال می شود که اگر زیاد باشد مانع شکل گیری قرارداد خواهد شد، و کاهش رفاه هر دو طرف را به دنبال خواهد داشت.
حال راه حل این مشکل چه می تواند باشد؟ جواب را باید در تسهیل ثبت و اعمال قراردادها جستجو کرد. اگر صاحب خانه و مستاجر بتوانند با هم قراردادی ببندند که شرایط مورد نظر هر دو طرف در آن ثبت شود و این قرارداد توسط حاکمیت، با هزینه های پایین برای طرفین، اعمال شود، هر دو طرف انگیزه خواهند داشت که وارد مبادله شوند. تهیه و تنظیم چنین قراردادهایی مشکل نیست. هر حقوقدان و وکیلی می تواند چنین قراردادهایی را آماده کند. قوۀ قضائیه هم می تواند نمونه هایی از آن را در دسترس عموم بگذارد. آنچه مهم است اعمال این قراردادها است و فراهم آوردن برای حل مشکل خانه های خالی ضروری است.
آیا سیاست اعلام دو شماره تلفن برای خبر دادن از خانه های خالی این مشکل را رفع می کند؟ قطعاً نه.
اول، بسیاری از همسایگان حاضر نخواهند بود که به نفع احتمالی یک مستاجر ناشناس، با صاحبان خانه درگیر شوند. این کار احتمالاً سودی برای آنها نخواهد داشت، بلکه به دردسرهای آنها خواهد افزود. تنها افرادی که با صاحب خانۀ خالی مشکل دارند ممکن است این کار را بکنند.
دوم، مستاجری که امید دارد بتواند در خانۀ خالی ساکن شود، قطعاً حاضر به درگیری با صاحب خانه نخواهد بود.
سوم، همیشه راههایی وجود دارد که خالی ماندن یک خانه را توجیه کند. مثلاً صاحب خانه می تواند چند پاکت گچ یا چند سطل رنگ یا موارد مشابه را در خانه بگذارد و تمارض کند که در حال تعمیر خانه است. (مسلماً صاحبان خانه بهتر از من می توانند این نوع بهانه ها بیابند.)
چهارم، به فرض دولت چند خانۀ خالی را شناسایی کرد، با آنها چه کار خواهد کرد؟ چگونه تشخیص خواهد داد که دلیل قانع کننده ای برای خالی ماندن آن وجود ندارد؟ آیا آن را بدون اجازۀ مالک اجاره خواهد داد؟ چگونه مالک را وادار به اجارۀ خانه خواهد کرد؟ چه نوع قراردادی با مستاجر خواهد بست؟ آیا برای مدت طولانی بر آن نظارت خواهد داشت؟
پنجم، به فرض محال دولت بتواند همۀ خانه های خالی را شناسایی کرده و آنها را اجاره دهد. این نقض حق مالکیت است و باعث خواهد شد که مردم در آینده پولهای خود را کمتر وارد بازار مسکن کنند. سرمایه گذاری و تولید در این بخش کاهش خواهد یافت و قیمتها افزایش بیشتری خواهد داشت.
این موارد کافی است تا در کارآمدی و موفقیت این طرح تردید کنیم. به نظر من در صورت اصرار بر اجرای این سیاست، در نهایت وزارت مسکن به جای کارهای ضروری تر، درگیر تعدادی دعوای بی سرانجام و بی حاصل خواهد شد که نه به نفع موجر است، نه به نفع مستاجر، نه به نفع دولت، و نه به نفع اقتصاد ایران.
[حاشیه: این سیاست فقط یک فایده دارد و آن اینکه در صورت اجرا، زمینۀ خوبی برای یک تز پایان تحصیلات است. هم آمار اجاره در مناطق مختلف دسترس است، هم آمار قیمت خانه موجود است، و هم نمونۀ کنترل وجود دارد. می توان از آن یک تز خوب تجربی درآورد. ادبیات "ارزیابی سیاست" هم فراوان است و داغ. از آنجا که چنین سیاستی خیلی بعید است در جای دیگری اعمال شود، مقاله نوشته شده در باب آن حتماً خواهان زیادی خواهد داشت.]
خانه های خالی، واقعا خالی هستند؟ « کاتالاکسی