نقدینگی و افزایش قیمت مسکن در تهران

دنیای اقتصاد نتایج گزارشی را در بارۀ عوامل مؤثر بر قیمت مسکن منتشر کرده است. این گزارش، که به نقل از بولتن رسمی وزارت مسکن منتشر شده، نشان می دهد که "حجم نقدینگی، درآمد خانوار، قیمت زمین و هزینۀ ساخت به ترتیب چهار متغیر اقتصادی هستند که قیمت مسکن در تهران را تعیین می کنند." غالب بودن اثر حجم نقدینگی، و مهمتر از آن تفاوت اندازۀ این اثر در تهران و شهرهای بزرگ و کوچک، نشان می دهد که افزایش نقدینگی جذابیت تهران را برای مردم بیشتر می کند.
از میان چهار عامل فوق، نقدینگی و درآمد خانوار باعث افزایش تقاضا می شوند و قیمت زمین و هزینۀ ساخت اثر منفی روی عرضه دارند. اثر قیمت مواد اولیه (زمین و هزینۀ ساخت) در قیمت مسکن چندان نیاز به توضیح ندارد. دور از ذهن نیست که اندازۀ اثر در تهران و شهرستانها از نظر آماری یکسان باشد (برای اثبات یا رد این مدعا باید آزمون آماری انجام شود). همچنین اگر درآمدهای خانوارها افزایش یابد تقاضا برای مسکن افزایش می یابد. این افزایش تقاضا احتمالاً در تهران بیشتر است و دلیل آن می تواند جذابیت بیشتر مسکن در تهران به عنوان کالای سرمایه ای باشد.
آنچه برای من جالب است اثر نقدینگی و بویژه تفاوت اندازۀ این اثر در تهران، شهرهای بزرگ، و شهرهای کوچک است. اثر نقدینگی در تهران بیش از اثر سایر متغیرها است. کشش قیمت مسکن به نقدینگی در تهران 0.86 است و بعد از آن درآمد خانوار با کشش 0.67 قرار دارد. اثر نقدینگی در شهرهای دیگر در درجات پایین تر اهمیت قرار می گیرد. کشش قیمت مسکن به افزایش  نقدینگی در شهرهای بزرگ 0.32 است که بعد از کشش مربوط به درآمد و قیمت زمین در رتبۀ سوم قرار دارد. در شهرهای کوچک نقدینگی با کشش 0.25 کمترین اثر را، در میان چهار متغیر فوق، در تعیین قیمت دارد. [حاشیه: برای دوستانی بعد از امتحان اقتصاد خرد کتابش را سوزاندند و همۀ جزوه های آن را ریختند دور یادآوری کنم که وقتی می گوییم کشش قیمت مسکن نسبت به نقدینگی 0.86 است منظورمان این است که یک درصد افزایش در نقدینگی باعث افزایش 0.68 درصدی در قیمت مسکن می شود. سایر کشش ها هم به همین ترتیب تفسیر می شوند.]
افزایش نقدینگی باعث افزایش تقاضای اکثر کالاها در تمام مناطق می شود. علت افزایش تقاضا این است که نقدینگی در نهایت به دست مردم می رسد و مردم که با افزایش اسمی پول مواجهند به خرج کردن آن می پردازند. این امر افزایش قیمت کالاها (تورم) را به دنبال دارد. مسکن نیز از این قاعده مستثنی نیست.
اما افزایش بیشتر قیمت مسکن در تهران نشان از افزایش بیشتر تقاضا در تهران در مقایسه با سایر نقاط دارد. یک تفسیر از این تفاوت این است که وقتی دولت پول در گردش را زیاد می کند، این افزایش در ابتدا نصیب تهرانیها می شود و در مراحل بعد به شهرهای دیگر می رسد.
تفسیر دقیقتر این است که در زمانهایی که نقدینگی افزایش می یابد تهران محلی جذابتر از سایر مناطق برای خرید خانه می شود. [حاشیه: ممنون از مازیار میرحسینی برای ارائۀ این تفسیر.]
مردم در خرید خانه به استفاده های متعددی که می توانند از آن ببرند، فکر می کنند. یکی از استفاده های خانه های تهران امکان استفادۀ بیشتر از پولهایی است که دولت در اقتصاد تزریق می کند. هر گاه که دولت با دست و دل بازی شروع به چاپ پول می کند، مردم آن را تشخیص می دهند و با تقاضای بیشتر برای خانه ها به آن واکنش نشان می دهند. جهت گیری جغرافیایی این تقاضا بیانگر دوری و نزیکی به منبع اصلی این پولها است. کشش بالای قیمت مسکن نسبت به نقدینگی در تهران در مقایسه با شهرهای دیگر تلاش مردم برای بهره گیری بیشتر از منابع پخش شده توسط دولت را نشان می دهد.