باز سازی خانه های فرسوده
سه شنبه, ۱۸ اسفند ۱۳۸۸، ۰۴:۰۱ ق.ظ
در خبرها آمده بود که قرار است در یکی دو سال آینده شانزده درصد از بافتهای فرسودۀ شهرها بازسازی شود. همچنین گفته شد که در سی سال گذشته فقط هفت درصد از بافت فرسودۀ شهرها بازسازی شده است. اهمیت بازسازی خانه های فرسوده با توجه به زلزله خیز بودن اکثر مناطق کشور ضروری است ولی این امر کاری نیست که از دولت بربیاید. نه دولت می تواند آن شانزده درصد بافتهای فرسوده را بازسازی کند، و نه در سی سال گذشته بازسازی محدود به هفت درصد بوده است. اصولاً در ساختمان سازی دولت حرف زیادی برای گفتن ندارد. مردم بنا به شرایط اقتصادی خانه های فرسوده را بازسازی کرده اند و خواهند کرد. در این میان، دولت، اگر می خواهد بهترین نتیجه از این فعالیتها حاصل شود، باید استانداردهای ساختمان سازی را وضع و اعمال کند. این کار در شهرهای بزرگ از جمله تهران جواب داده است و در سایر مناطق هم جواب می دهد.
نگاهی به آمار موجود در مورد خانه ها در ایران بیاندازیم.
در حدود 12 میلیون خانه (معادل واحد مسکونی، یعنی واحدی که یک خانوار در آن ساکنند) در مناطق شهری و 5 میلیون خانه در مناطق روستایی ایران وجود دارد. در سالهای اخیر، هر ساله حدود 500 هزار خانه در شهرها و روستاها ساخته شده است. بخش عمده ای از این خانه ها جایگزین خانه های قدیمی هستند. سهم شهرها و روستاها از خانه های جدید در حدود سه به یک است. یعنی در مقابل هر سه خانه که در شهرها ساخته می شود، یک خانه در روستاها ساخته می شود. حدود 2 میلیون خانه عمری بیش از سی سال دارند و در حدود چهل درصد خانه ها در سالهای بعد از 1375 ساخته شده اند.
شش میلیون از این خانه ها با استفاده از بتون یا اسکلت فلزی ساخته شده اند که کمتر از یک دهم آنها در مناطق روستایی هستند. خانه هایی که با بتون یا اسکلت ساخته نمی شوند معمولاً در برابر زلزله آسیب پذیرتر هستند. بازسازی خانه های غیر مقاوم و جایگزینی آنها با خانه های استاندارد خسارات مستقیم زلزله را تا حد بسیار زیادی کاهش می دهد.
بیشتر سرمایۀ خانه ها توسط بخش خصوصی تامین می شود. در سال 1387 بخش خصوصی بیش از 30 هزار میلیارد تومان، یا 30 میلیارد دلار، در ساخت خانه ها در مناطق شهری سرمایه گذاری کرد. اگر با تسامح نسبت یک به سه را برای سرمایه گذاری در روستاها هم اعمال کنیم به رقم نزدیک به 40 میلیارد دلار می رسیم.
آمار بالا نشان می دهد که تقریباً هر پانزده سال نیمی از خانه های موجود بازسازی شده اند و این کار توسط بخش خصوصی صورت گرفته است. این سرعت به نظر زیاد می آید. اینکه آیا این سرعت واقعاً بالاست، و اینکه اثرات اقتصادی آن چیست، و نیز اینکه چه عاملی این سرعت را کم و زیاد می کند به نظرم جای کار دارد. ولی چیزی که می توان گفت این است که این امر امکان سیاستگذاری دولت را فراهم می کند. دولت نباید کاری غیر از سیاستگذاری در این زمینه انجام دهد.
اجرای دو نوع سیاست می تواند در فراهم کردن محیط لازم برای ساخت خانه های مقاومتر مفید باشد. یکی وضع و اعمال استانداردهای ساختمان سازی است. اگر دولت استانداردهای ساختمان سازی را اعمال کند، با توجه به سرعت جایگزین کردن خانه ها، در زمان قابل قبولی درصد بزرگی از ساختمانها مقاوم خواهند شد. (روشن است که این سیاستها برای تاثیر گذار بودن باید شفاف، قابل اجرا با هزینه های معقول، و فراگیر باشند. همچنین باید در واقع اعمال شوند.) این کار در تهران با موفقیت اجرا شده است. آمار نشان می دهد که در سالهای اخیر در استان تهران تمامی پروانه های ساختمانی مربوط به ساختمانهای بتونی یا با اسکلت فلزی بوده است. در حالیکه در بسیاری از استانها هنوز آجر و آهن مصالح اصلی ساختمان سازی هستند.
سیاست دوم می تواند کاهش برخی از هزینه های جایگزینی خانه های فرسوده باشد. رایج ترین نوع این سیاستها این است که برای مدت زمان مشخصی، مثلاً سه سال، دولت یا شهرداریها از گرفتن برخی هزینه ها صرف نظرکنند. مثلاً هزینه های اداری (مثل صدور پروانه و ... ) بازسازی خانه هایی که بیش از سی سال عمر دارند را صفر کنند.
البته از آنجا که هنوز در بسیاری از مناطق روستایی امکان اعمال این سیاستها وجود ندارد، سیاستهای دیگری باید برای این مناطق پیش بینی شود. به نظرم مهمترین این سیاستها در وهلۀ اول دادن اطلاعات درست به روستاییان در مورد ایمن کردن خانه ها است. ساکنان روستاها خود در ایمن سازی خانه هایشان سرمایه گذاری خواهند کرد. تجربۀ سرمایه گذاری در بهداشت و آموزش در روستاها مؤید این امر است.
نگاهی به آمار موجود در مورد خانه ها در ایران بیاندازیم.
در حدود 12 میلیون خانه (معادل واحد مسکونی، یعنی واحدی که یک خانوار در آن ساکنند) در مناطق شهری و 5 میلیون خانه در مناطق روستایی ایران وجود دارد. در سالهای اخیر، هر ساله حدود 500 هزار خانه در شهرها و روستاها ساخته شده است. بخش عمده ای از این خانه ها جایگزین خانه های قدیمی هستند. سهم شهرها و روستاها از خانه های جدید در حدود سه به یک است. یعنی در مقابل هر سه خانه که در شهرها ساخته می شود، یک خانه در روستاها ساخته می شود. حدود 2 میلیون خانه عمری بیش از سی سال دارند و در حدود چهل درصد خانه ها در سالهای بعد از 1375 ساخته شده اند.
شش میلیون از این خانه ها با استفاده از بتون یا اسکلت فلزی ساخته شده اند که کمتر از یک دهم آنها در مناطق روستایی هستند. خانه هایی که با بتون یا اسکلت ساخته نمی شوند معمولاً در برابر زلزله آسیب پذیرتر هستند. بازسازی خانه های غیر مقاوم و جایگزینی آنها با خانه های استاندارد خسارات مستقیم زلزله را تا حد بسیار زیادی کاهش می دهد.
بیشتر سرمایۀ خانه ها توسط بخش خصوصی تامین می شود. در سال 1387 بخش خصوصی بیش از 30 هزار میلیارد تومان، یا 30 میلیارد دلار، در ساخت خانه ها در مناطق شهری سرمایه گذاری کرد. اگر با تسامح نسبت یک به سه را برای سرمایه گذاری در روستاها هم اعمال کنیم به رقم نزدیک به 40 میلیارد دلار می رسیم.
آمار بالا نشان می دهد که تقریباً هر پانزده سال نیمی از خانه های موجود بازسازی شده اند و این کار توسط بخش خصوصی صورت گرفته است. این سرعت به نظر زیاد می آید. اینکه آیا این سرعت واقعاً بالاست، و اینکه اثرات اقتصادی آن چیست، و نیز اینکه چه عاملی این سرعت را کم و زیاد می کند به نظرم جای کار دارد. ولی چیزی که می توان گفت این است که این امر امکان سیاستگذاری دولت را فراهم می کند. دولت نباید کاری غیر از سیاستگذاری در این زمینه انجام دهد.
اجرای دو نوع سیاست می تواند در فراهم کردن محیط لازم برای ساخت خانه های مقاومتر مفید باشد. یکی وضع و اعمال استانداردهای ساختمان سازی است. اگر دولت استانداردهای ساختمان سازی را اعمال کند، با توجه به سرعت جایگزین کردن خانه ها، در زمان قابل قبولی درصد بزرگی از ساختمانها مقاوم خواهند شد. (روشن است که این سیاستها برای تاثیر گذار بودن باید شفاف، قابل اجرا با هزینه های معقول، و فراگیر باشند. همچنین باید در واقع اعمال شوند.) این کار در تهران با موفقیت اجرا شده است. آمار نشان می دهد که در سالهای اخیر در استان تهران تمامی پروانه های ساختمانی مربوط به ساختمانهای بتونی یا با اسکلت فلزی بوده است. در حالیکه در بسیاری از استانها هنوز آجر و آهن مصالح اصلی ساختمان سازی هستند.
سیاست دوم می تواند کاهش برخی از هزینه های جایگزینی خانه های فرسوده باشد. رایج ترین نوع این سیاستها این است که برای مدت زمان مشخصی، مثلاً سه سال، دولت یا شهرداریها از گرفتن برخی هزینه ها صرف نظرکنند. مثلاً هزینه های اداری (مثل صدور پروانه و ... ) بازسازی خانه هایی که بیش از سی سال عمر دارند را صفر کنند.
البته از آنجا که هنوز در بسیاری از مناطق روستایی امکان اعمال این سیاستها وجود ندارد، سیاستهای دیگری باید برای این مناطق پیش بینی شود. به نظرم مهمترین این سیاستها در وهلۀ اول دادن اطلاعات درست به روستاییان در مورد ایمن کردن خانه ها است. ساکنان روستاها خود در ایمن سازی خانه هایشان سرمایه گذاری خواهند کرد. تجربۀ سرمایه گذاری در بهداشت و آموزش در روستاها مؤید این امر است.
هر ساله حدود 500 خانه در شهرها و روستاها ساخته شده است.
Another possible policy is to regulate the industry. As far as I know the construction industry is like dairy industry in 60's where there used to be no brand to generate reputation. However, nowadays people very well distinguish between say "Kaleh" and "Pakban" when they want to buy milk or yougort. Outing from a friend, we need branding in construction industry. .